Comment transmettre un bien immobilier ?
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Comment transmettre un bien immobilier ?
Vous avez des enfants, des petits-enfants, et avez pour projet de leur transmettre un bien immobilier ? Mais que dit la loi ? Quels sont les avantages ?
SOMMAIRE :
- Donation simple
- Donation partage
- Donation à un tiers
- Succession
Transmettre un bien immobilier de son vivant à son enfant : la donation simple
Si vous avez un enfant unique et que vous souhaitez lui transmettre un appartement ou une maison, vous pouvez procéder à une donation simple.
D'un point de vue fiscal, chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 euros par enfant en exonération de droits.
C'est-à-dire sans payer de taxe. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans. Au décès du donateur, l'enfant ne paiera alors pas de droits de succession sur la part donnée par les parents. Attention : la donation est un acte irrévocable et il est souvent conseillé de transmettre par donation une résidence secondaire et non principale. Si vous avez plusieurs enfants, vous pouvez également choisir une donation simple afin de transmettre votre bien à l'un d'entre eux. Mais un déséquilibre sera alors créé. "Cette donation sera soumise à ce que l'on appelle le rapport : l'enfant qui a reçu la donation devra l'imputer sur ses droits, au moment du décès", explique maître David Lambert, notaire à Lille et membre de la Chambre des Notaires. Il s'agit alors non d'un avantage mais bien d'une avance sur la succession." Pour éviter de perdre la jouissance du bien transmis, vous pouvez avoir recours au démembrement de propriété. Vous donnez alors à votre enfant la nue-propriété tandis que vous conservez l'usufruit (vous pouvez habiter dans le lieu ou le louer et percevoir les loyers).
Transmettre un bien immobilier de son vivant à plusieurs enfants : la donation-partage
Si vous avez plusieurs enfants, le mieux est de recourir à une donation-partage de votre bien immobilier, afin d'éviter tout litige à votre décès. "Si vous souhaitez cependant avantager l'un de vos enfants, il est possible de le faire par une donation hors part successorale et pour que cela ne porte pas atteinte aux droits des autres enfants, optez pour la donation-partage 'avec soulte'", indique maître David Lambert. Si vous avez deux enfants, vous donnez au premier l'appartement, et au second la somme correspondant à la valeur du bien transmis. Les parts sont alors égalitaires."
Transmettre un bien immobilier de son vivant à un tiers
Si vous souhaitez transmettre un bien immeuble à une personne qui ne fait pas partie de votre famille, sachez que certaines contraintes devront être respectées. Si vous avez des enfants, vous ne pourrez pas porter atteinte à leur réserve héréditaire, qui représente la part minimale à laquelle ont droit les héritiers réservataires. Enfin, donner un bien à un tiers étranger à la famille expose ce dernier à une imposition de 60%.
Transmettre un bien immobilier à sa mort
Pour léguer tous ses biens immobiliers à ses enfants, nul besoin de faire un testament, puisque la loi les identifie comme héritiers. En revanche, vous pouvez avoir recours au testament si vous souhaitez répartir vos biens entre vos différents enfants.
Si vous souhaitez léguer un bien immobilier à un tiers, n'ayant pas vocation à hériter, un testament est également nécessaire et pourra être appliqué s'il ne porte pas atteinte aux droits des enfants. Il existe trois types de testaments :
-
Le testament olographe, rédigé de la main du testateur, daté et signé ;
-
Le testament olographe déposé chez le notaire, qui l'inscrira au Fichier le fichier central des dispositions des dernières volontés.
-
Le testament authentique. Il permet d'écarter toute possibilité de remise en cause du document. Il est alors reçu devant le notaire, avec deux témoins certifiant que le testament traduit bien la volonté du testateur ou un second notaire
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